בדרך למשבר פיננסי כמו הסאבפריים בארה”ב?

עתיד הנדל”ן בישראל: האם אנו בדרך למשבר פיננסי כמו הסאבפריים בארה”ב?

בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן בישראל נמצא תחת פיקוח מתמיד, כשהוא מציב בפני המשקיעים, היזמים והבנקים אתגרים שונים. עם זאת, עולות לא מעט שאלות לגבי עתיד השוק, במיוחד בהקשר של התמודדות אפשרית עם משבר פיננסי. מחירי הנדל”ן בישראל המשיכו לטפס בשנים האחרונות, דבר שמעלה חשש, במיוחד על רקע תחזיות לפיהן בשנים הקרובות ייתכן כי השוק הישראלי יעמוד בפני משבר כלכלי דומה לזה שהתרחש בארה”ב, בייחוד במשבר הסאבפריים של 2008.

שוק הנדל”ן בישראל: חוויות העבר

המשבר הפיננסי העולמי בשנת 2008, שהחל בשוק הסאבפריים בארה”ב, היווה אתגר משמעותי לכלכלה העולמית, ובפרט לשוק הנדל”ן. בשוק זה, בנקים נתנו הלוואות למשפחות עם יכולת החזר נמוכה, במטרה להגדיל את ההשקעות בנדל”ן. בשלב מאוחר יותר, לאור עליית הריבית והחמרת התנאים הכלכליים, החלה המערכת הפיננסית לקרוס.

בישראל, על אף שלא הייתה מערכת סאבפריים כזו, השוק הנדל”ן לא היה חסין לחלוטין מהשלכות המשבר. עם זאת, מאפייני השוק המקומי שונים במידה רבה, בין אם בהיבט של הפיקוח על האשראי, בין אם בהקשר של הביקוש וההיצע הייחודיים.

מה מבדל את שוק הנדל”ן הישראלי?

הנדל”ן בישראל הוא בעל מאפיינים שמייחדים אותו, ויש להבין אותם כדי להעריך את העתיד של השוק:

    1.    היצע מצומצם: ישראל סובלת ממחסור חמור במלאי של דירות. תחום זה קשור ישירות לעובדה שבניית דירות חדשות דורשת זמן, ויש מחסור של קרקעות לפיתוח. במקביל, הממשלות השונות אינן מצליחות להוציא לפועל את תוכניות בניית הדירות המסיבית שלהן, דבר שמוביל למחסור מיותר במלאי.

    2.    ביקוש יציב: בישראל ישנה ביקוש יציב וגבוה לדירות, במיוחד באזורי המרכז, בתל אביב והערים הגדולות. גם הגידול המהיר במספר התושבים, כמו גם הרצון של אוכלוסיות חדשות להשתקע במרכזי הערים, מחזק את הביקוש.

    3.    השפעת הכסף הזול: לאור ריבית נמוכה שהייתה בשוק במשך שנים רבות, האשראי הצרכני הפך לנגיש ונפוץ יותר, דבר שמגביר את הביקוש לדירות, אך בו בזמן גם יוצר סיכון במקרה של עלייה חדה בריבית.

4.    ״חרבות ברזל״ , המלחמה בפרצה ב 7/10 גרמה לענף הבניה להכנס לקיפאון , המכירות של דירות חדשות צנחו והקבלנים נאלצו למכור במחירים נמוכים.יתרה מכך, מכירה בתנאי תשלום (20/80 או 90/10) שעלולים לגרום למפולת כלכלית עבורם ועבור הרוכשים שכלל לא ברור האם בזמן המסירה יוכלו לקבל הלוואה/משכנתא להשלמת העסקה!

הסיכון למשבר דמוי סאבפריים

עומדים בפני ישראל אתגרים שמצביעים על אפשרות של משבר נדל”ן:

    1.    אשראי מופרז ושוק פיננסי רגיש: בהשוואה למשבר הסאבפריים בארה”ב, ישראל חוותה גידול משמעותי במתן הלוואות לצרכים של רכישת דירות, במיוחד על ידי משקי בית שיכולת ההחזר שלהם לא תמיד תואמת את גובה המשכנתא. עליית הריבית הקרובה, אם תתרחש, עלולה להכביד על הלוות שנטלו משקי הבית.

    2.    התרת המינוף: לאור התמורות בשוק האשראי, היזמים עשויים להיתקל בקשיים אם השוק יתפוס כיוון של ירידה בערך הנכסים. זינוק בהיצע דירות שלא נתמך בביקוש שוטף עלול להוביל לירידה חדה במחירים, בדיוק כמו שקרה במקרים קודמים של משברים בשוק הנדל”ן.

    3.    הקשיים הכלכליים העולמיים: המשברים הכלכליים והפיננסיים ברחבי העולם, כגון העלויות הגבוהות של חומרי בניין ומחסור בעובדים מיומנים, יכולים להוביל לעלייה בעלויות הבנייה, דבר שיכול להכביד על היזמים ולהקשות עליהם להחזיר את ההשקעות.

תנאי המשבר האפשרי

לפי תחזיות כלכלנים, שוק הנדל”ן בישראל עשוי להיתקל בקשיים בעשור הקרוב. על פי חלק מהתחזיות, אם העלויות ימשיכו לעלות והמחירים לא ימשיכו להתפשט, עשוי להתרחש משבר דמוי סאבפריים שיגרום לירידה חדה במחירי הנדל”ן.

לסיכום, שוק הנדל”ן בישראל לא חסין מפני אתגרים כלכליים אפשריים, ויש צורך בניהול חכם ומבוקר מצד יזמים, משקיעים ומקבלי החלטות במערכת הפיננסית כדי להימנע ממצבים שעלולים להוביל למשבר.